土地の取得費が不明です。譲渡価額の5%を取得費とするしかありませんか

租税特別措置法31条の4は「長期譲渡所得の概算取得費控除」として、昭和27年12月31日以前から所有していた土地や建物を譲渡した場合は、譲渡価額の5%を取得費として譲渡所得を計算する旨を定めています。もちろん、実際の取得費がこれを上回ることが証明された場合には実額によって計算することができます。

それより後に取得した不動産でも、租税特別措置法(所得税関係)通達31の4・1において、「昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等についても同項の規定(譲渡価額の5%)に準じて計算しても差し支えないものとする」としています。

申告の実務上は、納税者が契約書や領収書などを保存していない場合など、取得費が不明な場合は、税務署はこの通達を根拠に、譲渡価額の5%しか取得費を認めないという取り扱いをしているのが実情のようです。

 しかし、所得税法33条(譲渡所得)の規定は「譲渡所得の金額は、その年中の当該所得に係る総収入金額から当該所得の基因となった資産の取得費及びその資産の譲渡に要した費用の額の合計額を控除」した額から「譲渡所得の特別控除額を控除した金額とする」となっています。つまり実額控除が原則的な規定です。

租税特別措置法31条の4の規定は、その例外を定めたもので、措置法通達31の4・1は、納税者が5%を取得費として選択したときはそれを認めてもよいというにすぎず、実額の証明のないものは5%で計算することを求めているわけではありません。

従って、この通達を根拠に、昭和28年1月1日以降取得の土地建物等について一律に5%条項で課税することは租税法律主義に違反することになります。

 バブル期ごろに土地建物等を購入し、その後、この土地建物等を売却される場合は値下がりが激しく、損失が出る場合がほとんどですし、納税者も、比較的最近の取り引きですから売買契約書などを保存していて、正しい損失を計算できることが多いのですが、問題は、昭和40年代、50年代の場合です。20~30年経ってしまいますと、古い契約書などを紛失してしまって、いくらで購入したのか、そのうち土地がいくらで建物がいくらだったのかなどが不明の場合が多いというのが実情です。

 6大都市圏では、1970年ころから徐々に地価上昇が始まり、1980年ころから急激に上昇し、90年ごろをピークに、バブル崩壊に伴い、その後は下落の一途をたどります。これは全国的な傾向です。

 このような地価の動向や建築費の価格変動を系統的に統計をとっているのが国土交通省の外郭団体である財団法人日本不動産研究所です。同研究所では、半年ごとに公示される地価を基礎に「市街地価格指数・全国木造建築費指数」という統計表を発行しています。

何年か前の固定資産税の評価替えの時に、時価(公示価額)を10とすると相続税評価額の路線価は8、固定資産税評価額は7という基準で全国的に統一されました。

取得価格が分からない場合、土地建物の一括売買でそれぞれの譲渡価額が区分されていない場合、あるいはその一部しか分からない場合には、路線価を基礎に譲渡所得を計算する方法が考えられます。まず、路線価から割り出した売却土地の相続税評価額を計算し、これを0・8で割り戻すと土地の売却代金(時価)が出るので、一括売却代金から土地時価分を控除したものが建物代金となります。

 一方、土地の取得価格は、財団法人日本不動産研究所が出している統計で、90年を100として02年79・8、取得が75年とすれば39・4(いずれも住宅地)になりますから、売却価格から逆算で求めることができます。

 建物については、国税庁が、木造とか鉄筋などの構造別に各年別の標準的な建築費を公表していますから、これによって取得費や減価償却費を計算すれば、譲渡時の取得価額を計算することができます。

こうすることによって、取得価額が分からないからといって、高い譲渡所得税を支払わないですむ申告をすることができます。土地建物についてはこのことを覚えておくと余計な税金を払わなくてすむでしょう

 

投稿者:yamamura